Tại sao không gian bạn chiếm đóng không phải là tất cả những gì bạn phải trả cho
Các phép đo được sử dụng để xác định giá thuê không gian thương mại dựa trên các hướng dẫn do Hiệp hội các nhà quản lý và chủ sở hữu tòa nhà (BOMA) đặt ra và được coi là tiêu chuẩn công nghiệp trên khắp Hoa Kỳ.
Nhiều hợp đồng thuê thương mại sử dụng các tiêu chuẩn BOMA và tính tiền thuê hàng tháng dựa trên “ Feet vuông có thể cho thuê ”, không phải trên Feet vuông có thể sử dụng được. ”Điều này rất quan trọng để hiểu vì nếu bạn được báo giá $ 1,25 cho mỗi foot vuông có thể sử dụng được, đó có thể là thứ bạn kết thúc thực sự trả tiền cho mỗi tháng.
Chân vuông cho thuê
Chân vuông có thể sử dụng là số feet vuông mà người thuê thực sự chiếm. Nhưng có những phần khác của tòa nhà mà tất cả người thuê nhà sử dụng hoặc hưởng lợi từ. Những phần này được gọi là khu vực chung và bao gồm hành lang, cầu thang, thang máy và hành lang.
Số lượng feet vuông cho không gian khu vực chung được chia cho tất cả người thuê trên cơ sở theo tỷ lệ. Mỗi người thuê nhà trả một phần chi phí của chủ nhà cho các khu vực chung này.
Khi các khoản phí này được thêm vào feet vuông có thể sử dụng, kết quả cuối cùng được gọi là "feet vuông có thể cho thuê".
Để làm cho mọi việc trở nên khó hiểu hơn, việc thực hành thêm chi phí chung cho khu vực có thể sử dụng được gọi là " Yếu tố tải ". Chi phí nhân tố tải thường tăng mỗi năm với tỷ lệ riêng biệt với mức tăng tiền thuê cho các bộ vuông có thể sử dụng.
Điều này có nghĩa là bạn có thể cần phải thương lượng hai lần tăng tiền thuê mỗi năm: một cho hệ số tải, và một cho thuê chân vuông có thể sử dụng.
Ví dụ về tính toán Feet vuông cho thuê
Giả sử không gian văn phòng bạn thuê là 500 foot vuông (feet vuông có thể sử dụng) có giá 1.25 đô la mỗi foot vuông. Tiền thuê chân vuông có thể sử dụng của bạn sẽ là $ 625 mỗi tháng (500 SF x $ 1,25). Tuy nhiên, phần của bạn trong khu vực chung cho biết thêm 100 feet vuông. Tiền thuê của bạn thực sự sẽ được tính toán dựa trên 600 feet vuông, không phải là 500 bạn thực sự sẽ chiếm.
Một số chủ nhà có tỷ lệ cho cả hai chân vuông có thể sử dụng và phần của khu vực chung thành một số (điều này thường không công bằng với người thuê nhà), nhưng hầu hết tính phí cho mỗi foot vuông cho foot vuông có thể sử dụng và cho thuê chung.
Yêu cầu chi tiết chi phí Feet vuông có thể sử dụng và có thể thuê được
Trước khi bạn nhìn thấy một không gian, hãy chắc chắn hỏi qua điện thoại những gì tỷ lệ được tính phí cho feet vuông có thể sử dụng và cho feet vuông cho thuê bởi vì điều này làm cho một sự khác biệt lớn trong tổng số tiền thuê hàng tháng của bạn. Và, hãy nhớ, nếu ai đó nói với bạn một không gian là "1.500 feet vuông có thể cho thuê" kích thước thực tế (có thể sử dụng) của không gian sẽ nhỏ hơn.
Để đưa bạn vào xem một tài sản, một số chủ nhà sẽ chỉ cho bạn biết giá chân vuông có thể sử dụng được nhưng trích dẫn các cảnh vuông cho thuê. Thực hành lừa đảo này làm cho một không gian xuất hiện lớn hơn và rẻ hơn nó. Sau đó, khi bạn xuất hiện, bạn thấy không gian nghe có vẻ tuyệt vời trên điện thoại thực sự nằm ngoài phạm vi giá của bạn và nhỏ hơn bạn nghĩ.
Trong khi hầu hết các môi giới đều trung thực về việc tiết lộ tổng chi phí tiền thuê thực qua điện thoại, họ vẫn có xu hướng nêu rõ kích thước của không gian là bàn chân cho thuê - không phải là bàn chân có thể sử dụng được. Nhưng bây giờ bạn đủ thông minh để biết chính xác những gì để hỏi realtor!
Bảng sau so sánh ba loại tính toán feet vuông được sử dụng trong hợp đồng thuê thương mại. Một số thuê chỉ đơn giản là tính phí bằng chân vuông có thể sử dụng, trong khi những người khác thêm một tỷ lệ phần trăm của khu vực chung vào cảnh vuông có thể sử dụng để tính phí những gì được gọi là feet vuông cho thuê.
Tính toán Foot vuông
| Định nghĩa của Square Feet (SF) | |
| Kỳ hạn | Định nghĩa |
| Chân vuông có thể sử dụng | SF của không gian thực sự chiếm bởi người thuê nhà. |
| Chân vuông cho thuê | Có thể sử dụng SF + a% SF của các khu vực chung. |
| Tổng Feet vuông | Tổng SF của toàn bộ tòa nhà. |
Tóm lược
Chân vuông có thể sử dụng là kích thước thực của không gian bạn sẽ chiếm. Chân vuông có thể cho thuê luôn luôn lớn hơn vì nó bao gồm feet vuông có thể sử dụng cộng với một số lượng thêm feet vuông của các cổ phiếu khu vực chung mà bạn sẽ không thể chất chiếm đóng.
Không gian cho thuê với hệ số tải là giá bạn muốn biết vì đó là những gì bạn sẽ trả tiền. Giá "mỗi foot vuông" đối với feet vuông có thể sử dụng chỉ là một phần của số tiền bạn sẽ trả mỗi tháng.